Los principales cambios en el proyecto de modificación al Régimen de Propiedad Horizontal

Actualmente cursa en el Congreso colombiano un proyecto de ley que busca modificar el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001), por el cual se regulan los asuntos relacionados con propiedad de bienes privados y bienes comunes en copropiedad, como edificios o conjuntos de inmuebles.

Desde el 2010 varios congresistas han intentado en diferentes ocasiones hacer una reforma a este régimen sin que hasta la fecha se haya logrado, pero considerando que el actual proyecto ya pasó el segundo debate en la Cámara de Representantes, todo apunta a que tiene amplias posibilidades de ser aprobado.

El proyecto trae varias modificaciones al actual Régimen de Propiedad Horizontal. El primero que se destaca es la creación del Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal (RUAPH) y el Registro Único Nacional de Propiedad Horizontal (RUNPH). El primero busca ser un registro para toda persona que pretenda ejercer como administrador de propiedades horizontales, exigiéndoles una serie de requisitos y obligaciones; mientras que el segundo servirá como registro de las propiedades horizontales en su calidad de personas jurídicas, quitándole estas funciones a las alcaldías municipales y pasándolas a las Cámaras de Comercio.

Otro importante cambio tiene que ver con el uso de inmuebles en copropiedades para actividades de hospedaje y alojamiento turístico. Actualmente, la norma dispone que los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal no pueden ser utilizados para alquiler por menos de 30 días, a menos que la asamblea lo autorice. Con la reforma que se propone, esto estaría permitido y solo se podrá prohibir por la asamblea de propietarios a través de una mayoría calificada.

Finalmente, otro cambio a resaltar es que el proyecto no permite que las terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros se contemplen como bienes comunes de uso exclusivo, por lo que estas deberán ser enajenados como bienes privados cuando se busque beneficiar exclusivamente a un propietario, razón por la cual se tomarían en cuenta para el cálculo de los coeficientes de la propiedad horizontal.

Estos dos últimos cambios resultan relevantes para la estructuración de proyectos inmobiliarios: el primero porque estimula la construcción de edificaciones para el alquiler por días con fines de turísticos – modalidad de desarrollo que ha despertado gran interés en inversionistas en los últimos años –, y el segundo porque establece una limitante al planear la distribución de las áreas privadas en los proyectos  de edificios y conjuntos residenciales.

En futuras publicaciones estaremos informando de otros cambios importantes que trae este proyecto y los avances que tenga en el proceso legislativo. 

Fecha: 11 de octubre de 2023